廈門國(guó)貿(mào)“退房”臨近尾聲了。

2020年11月，廈門國(guó)貿(mào)宣布逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。7個(gè)月后，出售資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易公告發(fā)出，向國(guó)貿(mào)控股轉(zhuǎn)讓國(guó)貿(mào)地產(chǎn)及國(guó)貿(mào)發(fā)展的所有股權(quán)。

至此，廈門國(guó)貿(mào)完成了退出房地產(chǎn)行業(yè)的第一步，也是最重要的一步。

但這不是終點(diǎn)，2021年6月至今，廈門國(guó)貿(mào)為了完成“專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)”目標(biāo)，仍在陸續(xù)出售手中的房開(kāi)項(xiàng)目公司股權(quán)。

12月26日，廈門國(guó)貿(mào)發(fā)布公告，宣布將持有的廈門國(guó)貿(mào)金融中心開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“國(guó)金公司”）81%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東國(guó)貿(mào)控股。

宣布“退房”四年后，廈門國(guó)貿(mào)再次精簡(jiǎn)行囊，要在2025年完全清退非主業(yè)資產(chǎn)。

剝離資產(chǎn)

向國(guó)貿(mào)控股轉(zhuǎn)讓國(guó)金公司81%股權(quán)，或許已來(lái)到廈門國(guó)貿(mào)“退房”最后一步。

國(guó)金公司成立于2011年10月，主要從事國(guó)貿(mào)中心寫字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，本次出售前廈門國(guó)貿(mào)持有其81%股權(quán)，國(guó)貿(mào)控股持有19%股權(quán)。

截至2024年9月30日，國(guó)金公司總資產(chǎn)約為10.77億元，總負(fù)債1.44億元，凈資產(chǎn)9.33億元，錄得營(yíng)收7061.15萬(wàn)元，凈利潤(rùn)887.4萬(wàn)元。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，國(guó)金公司股權(quán)價(jià)格最終確定為14.39億元。

另外，國(guó)金公司可以就截至評(píng)估基準(zhǔn)日之前的留存收益向廈門國(guó)貿(mào)分配利潤(rùn)2.37億元，因此國(guó)貿(mào)控股實(shí)際上要付給廈門國(guó)貿(mào)的交易款項(xiàng)為12.02億元。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中，廈門國(guó)貿(mào)與當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)讓國(guó)貿(mào)地產(chǎn)時(shí)給出的原因基本一致：根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，公司聚焦供應(yīng)鏈管理核心主業(yè)，拓展健康科技新興業(yè)務(wù)。通過(guò)本次交易將進(jìn)一步推進(jìn)非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)的退出，集中資源專注供應(yīng)鏈核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2021年6月至今，廈門國(guó)貿(mào)發(fā)出過(guò)四份類似的出售股權(quán)公告，除了剝離非主業(yè)資產(chǎn)，還有回籠資金與減小投資壓力的意味。

最早的一次是在2022年12月，廈門國(guó)貿(mào)將持有的國(guó)貿(mào)期貨有限公司51%股權(quán)及國(guó)貿(mào)啟潤(rùn)資本管理有限公司25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國(guó)貿(mào)控股全資子公司國(guó)貿(mào)資本，合計(jì)交易價(jià)款約8.89億元。

不過(guò)，廈門國(guó)貿(mào)并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)，交易完成將繼續(xù)持有國(guó)貿(mào)期貨49%股權(quán)和啟潤(rùn)資本24%股權(quán)。

從全資持有、全權(quán)負(fù)責(zé)到壓力分?jǐn)偅瑥B門國(guó)貿(mào)既可以減少對(duì)期貨公司持續(xù)資金投入的壓力，又可以回收資金繼續(xù)投入到主業(yè)轉(zhuǎn)型，并且仍然可以享有國(guó)貿(mào)期貨持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的收益。

為了找到更多錢支撐供應(yīng)鏈核心主業(yè)的發(fā)展，廈門國(guó)貿(mào)還在2023年3月轉(zhuǎn)讓子公司所持有的江蘇潤(rùn)同并贏基金43.88%的實(shí)繳份額，以實(shí)繳出資1.34億元，加上截至交割日持有該基金份額期間費(fèi)用的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給國(guó)貿(mào)控股全資子公司國(guó)貿(mào)華瑞與國(guó)貿(mào)鑫新。

緊接著來(lái)到2023年4月，廈門國(guó)貿(mào)剝離非主業(yè)資產(chǎn)的刀砍在了類金融資產(chǎn)上。

根據(jù)公告，廈門國(guó)貿(mào)將持有的金海峽擔(dān)保、金海峽租賃、恒信供應(yīng)鏈、恒鑫小貸等共8家公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給國(guó)貿(mào)控股全資子公司國(guó)貿(mào)資本，回血約17.85億元。

這8家公司所有者權(quán)益賬面價(jià)值合計(jì)約24.04億元，評(píng)估值合計(jì)約24.67億元，評(píng)估增值合計(jì)6262.17萬(wàn)元，增值率2.60%。

五個(gè)月后，廈門國(guó)貿(mào)又繼續(xù)向國(guó)貿(mào)資本轉(zhuǎn)讓廈門望潤(rùn)資產(chǎn)管理有限公司35%股權(quán)，交易價(jià)格約為3.97億元。望潤(rùn)資管主要開(kāi)展金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓和處置業(yè)務(wù)。

評(píng)估報(bào)告顯示，望潤(rùn)資管合并口徑財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)審計(jì)后歸屬母公司所有者權(quán)益賬面值約11.31億元，股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值約11.34億元，評(píng)估增值371.27萬(wàn)元，增值率0.33%。

除開(kāi)出售國(guó)貿(mào)地產(chǎn)及國(guó)貿(mào)發(fā)展股權(quán)所得款項(xiàng)，廈門國(guó)貿(mào)至今五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓回籠的資金總額約為46.45億元。

徹底退房

解決完類金融資產(chǎn)，廈門國(guó)貿(mào)又轉(zhuǎn)向了剩下來(lái)的小部分房開(kāi)業(yè)務(wù)上。

2021年將占大頭的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)交易出去，廈門國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中仍留存的，便只有開(kāi)發(fā)廈門國(guó)貿(mào)學(xué)原項(xiàng)目及國(guó)貿(mào)璟原項(xiàng)目的幾個(gè)房地產(chǎn)子公司。

據(jù)其2022年財(cái)報(bào)，公司地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目主要為廈門國(guó)貿(mào)學(xué)原和廈門國(guó)貿(mào)璟原，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 114.52億元，同比增長(zhǎng)190.13%，房開(kāi)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比重下降到2.19%。

到了2023年末，廈門國(guó)貿(mào)的地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目只剩下廈門國(guó)貿(mào)學(xué)原尾盤部分，且住宅地產(chǎn)項(xiàng)目已全部完成交付，該年房開(kāi)業(yè)收入為1.31億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，目前廈門國(guó)貿(mào)學(xué)原和廈門國(guó)貿(mào)璟兩個(gè)項(xiàng)目均已售罄，這也意味著房開(kāi)業(yè)務(wù)一欄將不再于廈門國(guó)貿(mào)2024年財(cái)報(bào)中出現(xiàn)。

“退房”是廈門國(guó)貿(mào)在2021年11月發(fā)布2021年-2025年的五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要時(shí)做出的決定，以如今的視角回看其“退房”之路，5年內(nèi)退出房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)或許即將完成。

企查查信息顯示，目前廈門國(guó)貿(mào)控股從事房地產(chǎn)行業(yè)的子公司還有6家，其中廈門泰達(dá)地產(chǎn)顯示經(jīng)營(yíng)狀態(tài)顯示“吊銷”，廈門信隆地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司、廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)資管、廈門信達(dá)聯(lián)房開(kāi)、廈門兆成房開(kāi)狀態(tài)均為“注銷”，唯一存續(xù)的便是這次出售的國(guó)金公司。

國(guó)金公司出售事項(xiàng)完成后，廈門國(guó)貿(mào)距離徹底退房也就不遠(yuǎn)了。

當(dāng)時(shí)促成廈門國(guó)貿(mào)決定“退房”的原因，不只有國(guó)資委下達(dá)的央國(guó)企退房令，還有房地產(chǎn)行業(yè)占資太多，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。

只是廈門國(guó)貿(mào)離開(kāi)了地產(chǎn)，轉(zhuǎn)入的供應(yīng)鏈行業(yè)也是一條充滿波折起伏的路。

供應(yīng)鏈管理同樣屬于資金密集型行業(yè)，從輸入端的采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)到輸出端的銷售緩解，都需要投入大量資金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，更遑論探索新業(yè)務(wù)模式、進(jìn)一步拓展布局。

2024年三季度，物產(chǎn)中大、廈門象嶼、建發(fā)股份及廈門國(guó)貿(mào)“大宗供應(yīng)鏈四巨頭”中，業(yè)績(jī)下滑最多的是廈門國(guó)貿(mào)。

數(shù)據(jù)顯示，廈門國(guó)貿(mào)第三季度營(yíng)收911.19億元，同比下滑29.26%；歸母凈虧損約1.26億元，同比減少144.14%。前三季度，錄得營(yíng)收2863.29億元，同比下降28.55%；歸母凈利潤(rùn)7.12億元，同比減少61.83%。

值得注意的是，廈門國(guó)貿(mào)2023年前三季度營(yíng)收約4007.15億元，歸母凈利潤(rùn)約為18.65億元，僅一季度歸母凈利潤(rùn)便有7.39億元。

11月25日召開(kāi)的2024年第三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，針對(duì)第三季度收入同比大幅下滑的原因，廈門國(guó)貿(mào)表示一方面因國(guó)際外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化，有效需求不足等問(wèn)題導(dǎo)致部分品類經(jīng)營(yíng)貨量下降。

另一方面，公司在推進(jìn)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，加強(qiáng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，控減低質(zhì)量業(yè)務(wù)，提高業(yè)務(wù)和客戶的門檻，重點(diǎn)聚焦服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)客戶，發(fā)展高質(zhì)量業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入有所下降。

至于虧損原因，廈門國(guó)貿(mào)表示報(bào)告期國(guó)際外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻、國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化，有效需求不足，公司供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)中化工、農(nóng)產(chǎn)品等部分品種因市場(chǎng)行情因素出現(xiàn)虧損。

換句話說(shuō)，沒(méi)了房地產(chǎn)利潤(rùn)的支撐，聚焦供應(yīng)鏈主業(yè)后廈門國(guó)貿(mào)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛。